Оксана Шатунова
Если вы держите пункт выдачи в собственном помещении на первом этаже жилого дома, сейчас вы, скорее всего, не платите налог на имущество вообще: ИП на упрощёнке от него освобождён. Если арендуете — платите только аренду. Законопроект № 617-9 меняет и то, и другое. Поправка добавляет пункты приёма и выдачи заказов в ст. 378.2 НК, то есть в список объектов, по которым регион вправе считать налог от кадастровой стоимости по ставке до 2%. Для собственника-организации это рост налога в разы, для ИП на УСН или патенте — потеря освобождения. Дума рассматривает законопроект в первом чтении 29 октября, а самое раннее начало — 1 января 2027 года.
Пока поправка не принята, делать ничего не нужно. Но посчитать стоит уже сейчас, потому что цифры в отраслевых письмах выглядят так: у типового пункта прибыль 20–22 тыс. ₽ в месяц, а прибавка налога в примере АУРЭК — 34 тыс. ₽. Ниже разберём, кого это коснётся, кого нет, и как выглядит расчёт для трёх типов владельцев.
Что именно написано в законопроекте
Налоговый пакет правительства № 617-9 внесён в Думу 30 сентября, это тот же документ, в котором снижают порог по НДС на УСН и переписывают льготы по взносам. О нём в целом мы писали в разборе пакета 617-9. Пункт 98 статьи 2 законопроекта правит ст. 378.2 НК: везде, где сейчас перечислены «объекты бытового обслуживания», добавляются «пункты приёма и выдачи заказов, являющиеся объектами логистической инфраструктуры оператора посреднической цифровой платформы».
Понятия «оператор посреднической цифровой платформы» и «пункт выдачи заказов» взяты из закона о платформенной экономике № 289-ФЗ, который действует с 1 октября 2026 года. Под определение попадают пункты Wildberries, Ozon и Яндекс Маркета независимо от того, кто ими управляет: сама площадка или партнёр-ИП.
Поправка вставляется в пять мест статьи, и каждое из них означает отдельный способ попасть в перечень:
| Норма ст. 378.2 | Что добавляется | Кого затронет |
|---|---|---|
| Подп. 2 п. 1 | Нежилое помещение, назначение или фактическое использование которого — ПВЗ | Собственники отдельных помещений под пункты |
| П. 3 и п. 4 | Здание, где не менее 20% площади предназначено или используется под ПВЗ | Собственники небольших зданий, где пункт занимает заметную часть |
| П. 4.1 | Здание смешанного назначения: офисы, торговля, бытовые услуги и ПВЗ в сумме от 20% | Владельцы «стрит-ритейла» с несколькими арендаторами |
| П. 5 | Фактическое использование не менее 20% площади под ПВЗ, даже если в документах иное | Любой объект, который обойдёт комиссия по обследованию |
Ключевое слово — «вправе». Статья 378.2 не включает объект в перечень сама, это делает регион: уполномоченный орган до 1 января очередного года утверждает список конкретных зданий и помещений (п. 7 ст. 378.2). Нет вашего объекта в списке — нет и кадастрового налога, какой бы ПВЗ в нём ни работал. Есть здание в списке — все помещения внутри облагаются по кадастру, даже если отдельная строка про них отсутствует (п. 10 ст. 378.2 и разъяснения АУРЭК от 23 октября).
Сроки заложены в статье 11 законопроекта: изменения в ст. 378.2 вступают в силу через месяц после официальной публикации и не раньше первого числа очередного налогового периода. Для налога на имущество период — календарный год. Примут и опубликуют до конца ноября — стартует 1 января 2027 года, при условии что регион успеет дополнить перечень. Не успеет — следующее окно откроется только 1 января 2028-го.
Три владельца, три разных удара
Отраслевые письма оперируют одной картинкой «было 8 тыс., станет 42 тыс.», но она описывает только один из трёх случаев. Вот как поправка работает для каждого.
Организация на ОСНО или УСН, помещение на балансе. Сейчас налог считается от среднегодовой остаточной стоимости: старое помещение почти амортизировано, база маленькая. Расчёт АУРЭК именно про это: помещение куплено 15 лет назад, балансовая стоимость около 5 млн ₽, при ставке 2% выходит порядка 8 тыс. ₽ в месяц. Переводят на кадастр — база становится 25 млн ₽ по рыночной оценке, и те же 2% дают 42 тыс. ₽ в месяц. Разница 34 тыс. ₽ при средней прибыли пункта 20–22 тыс. ₽. Организация на УСН сегодня по этому помещению налог не платит вовсе (п. 2 ст. 346.11 НК), а после включения в перечень заплатит те же 2% от кадастра.
ИП на УСН или патенте, помещение в собственности. Здесь никакой «балансовой стоимости» нет и не было: налог на имущество физлиц давно считается от кадастра. Удар в другом. Пункт 3 ст. 346.11 и подп. 2 п. 10 ст. 346.43 НК освобождают ИП от налога на имущество по объектам, которые используются в бизнесе, но с оговоркой: кроме объектов из перечня по ст. 378.2. Пока ПВЗ в статье нет, ваше помещение в перечень не попадает, и инспекция каждый год начисляет вам ноль. Попадёт — освобождение исчезает, а ставка для объектов перечня по подп. 2 п. 2 ст. 406 НК — до 2% вместо 0,5% для обычной нежилой недвижимости. То есть переход не с 8 тыс. на 42, а с нуля сразу на полную ставку.
Арендатор. Налог платит собственник, и формально поправка арендатора не касается. На практике собственник придёт за компенсацией: АРС ПВЗ в письме в Минэкономразвития и в комитет Думы по бюджету оценивает рост аренды для пункта на 80 кв. м в 9–36%, падение прибыли — в 17–67%, а доля пунктов, которые в 2027 году станут нерентабельными, — до 60%. АУРЭК осторожнее: единого роста «до 42 тыс. ₽ для всех» ассоциация не прогнозирует, потому что всё зависит от кадастровой стоимости объекта, региональной ставки и условий договора.
Для масштаба: по данным Яндекс Карт, к концу первого квартала 2026 года в стране работало около 231 тыс. пунктов выдачи, у Wildberries — больше 94 тыс., у Ozon — больше 85 тыс. Большинство из них в аренде, и собственники этих 80 квадратных метров сейчас читают те же новости, что и вы.
Считаем на примере
Возьмём ИП на УСН 15% с собственным помещением 80 кв. м на первом этаже жилого дома в областном центре. Кадастровая стоимость по выписке — 12 млн ₽, региональная ставка для объектов перечня — 2%. Выручка пункта 2,4 млн ₽ в год, прибыль до налогов — те самые 22 тыс. ₽ в месяц, или 264 тыс. ₽ в год.
| Показатель | 2026 год | 2027 год, если объект в перечне |
|---|---|---|
| Налог на имущество | 0 ₽ (освобождение ИП на УСН) | 12 000 000 × 2% = 240 000 ₽ в год, 20 000 ₽ в месяц |
| Налог в расходах по УСН 15% | — | минус 240 000 × 15% = 36 000 ₽ налога по УСН |
| Чистый эффект за год | 0 ₽ | минус 204 000 ₽ |
| Прибыль пункта после всех налогов | 264 000 ₽ | 60 000 ₽ |
Пункт остаётся формально прибыльным, но зарабатывает 5 тыс. ₽ в месяц. Если кадастр не 12, а 15 млн ₽, экономика уходит в минус. Этот расчёт показывает чувствительность, а не прогноз: в вашем регионе ставка может быть 1,5%, а кадастровая стоимость — другой. Но порядок величин именно такой, и он сопоставим с тем, что уже дало селлерам превращение ПВЗ в мини-склад: каждая новая функция точки тянет за собой новый налог.
Для арендатора считайте иначе: возьмите аренду в договоре, прибавьте 9–36% и посмотрите, сколько месяцев вы продержитесь. Дальше — разговор с собственником до того, как он сам откроет выписку о кадастровой стоимости.
Что грозит, если ничего не проверить
Главный риск здесь не штраф, а неожиданность. Налог на имущество физлиц инспекция считает сама и присылает в уведомлении осенью следующего года. Если помещение попадёт в перечень на 2027 год, вы увидите первую сумму только в октябре-ноябре 2028-го, со сроком уплаты 1 декабря, а аренду собственник поднимет гораздо раньше. Кто не заложил этот налог в финмодель, обнаружит его разом за год.
Второй риск — спор о включении в перечень. Регионы иногда вносят здание целиком, хотя пункт занимает в нём меньше 20%. Оспаривать можно, но в суде и с актом обследования на руках, а пока спор идёт, налог начисляется. Третий — завышенная кадастровая стоимость, которую никто не оспаривал, потому что при освобождении она не имела значения. Теперь имеет.
И отдельно для организаций: налог на имущество по кадастровым объектам инспекция тоже считает сама и присылает сообщение об исчисленной сумме, декларация по таким объектам не подаётся. Сверить ставку и льготу и дать пояснения нужно в течение 20 дней после сообщения, иначе спорить придётся уже с требованием.
Что сделать до решения Думы
- Выписка. Откройте публичную кадастровую карту Росреестра и посмотрите стоимость своего помещения или здания. Если она явно выше рыночной, пересмотр через комиссию или суд можно начинать уже сейчас, не дожидаясь закона.
- Перечень. Найдите региональный перечень объектов по ст. 378.2 на 2026 год на сайте регионального минимущества или департамента экономики. Если ваше здание уже там, поправка ничего не изменит: вы либо уже платите 2%, либо инспекция ошибается в вашу пользу, и это стоит знать.
- Договор аренды. Прочитайте пункт об изменении арендной платы и о возмещении расходов собственника на налоги. Если индексация «по соглашению сторон», у вас есть позиция для торга. Если собственник вправе поднимать ставку в одностороннем порядке при росте налогов, считайте сценарии уже сегодня.
- Финмодель на 2027 год. Заложите два варианта: с кадастровым налогом и без. На УСН 15% не забудьте, что сам налог и возросшая аренда уменьшают налоговую базу. Как собрать такие расчёты из отчётов площадки, мы разбирали в статье о трёх отчётах селлера.
- После 29 октября. Следите за судьбой поправки: ассоциации просят исключить ПВЗ из статьи, снизить ставку до 0,5–1%, сохранить освобождение для ИП на УСН и дать переходный период до 2029 года. Любое из этих изменений ко второму чтению поменяет расчёт.
Если у вас своё помещение под пункт или несколько точек на разных режимах, приносите выписку и договор аренды: в рамках бухгалтерского обслуживания селлеров мы считаем налог на имущество по каждому объекту и подсказываем, где в договоре аренды спрятан будущий рост.
Ставки и нормы в статье проверены по состоянию на 26 октября 2026 года: законопроект № 617-9 (текст, внесённый Правительством РФ 30.09.2026, п. 98 ст. 2 и ст. 11; карточка на sozd.duma.gov.ru с календарём рассмотрения на 29.10.2026); ст. 346.11, 346.16, 346.43, 378.2, 380, 406 НК РФ; Федеральный закон № 289-ФЗ о платформенной экономике; расчёты и разъяснения АУРЭК от 23.10.2026; письмо АРС ПВЗ в Минэкономразвития и комитет Госдумы по бюджету и налогам (пересказ «Ведомостей» от 23.10.2026 и Клерк.ру от 25.10.2026); данные Яндекс Карт о числе ПВЗ на конец I квартала 2026 года.
